不是老潘在跑路只是黑石在加仓中国


01、40亿美元现金+47亿美元债务,SOHO中国卖价总额未变

SOHO为什么现在卖?

路透社今天爆出消息后,SOHO中国股价应声大涨37.58%,创下了21个月来的新高。对于卖家老潘而言,这不是个坏消息。

黑石集团首席执行官兼联合创始人的施瓦茨曼曾表示,从长远来看,黑石是看好印度市场的,黑石印度公司将专注于物流地产投资。

在吕梁市,还有很多人像刘翠娥一样在脱贫攻坚一线默默地奉献着:有跑农户家跑到把农户感动得落泪的支部书记曹继平;有为了成立杂粮合作社带大家致富,自己贴钱给农户送白面的小米经纪人贺虎平;有从来没有过农村工作经验,最后却被村民拽住不让走的机关干部李玉昌……这些扎根基层、为脱贫攻坚事业无私奉献的党员干部,展现了吕梁人民弘扬“吕梁精神”决战脱贫攻坚的勇气和担当。

(本报记者 李建斌 本报通讯员 张建明)

2月15日,山西省吕梁市第6例新冠肺炎确诊患者在汾阳医院治愈出院,全市已确诊的6例新冠肺炎患者全部治愈出院。这标志着吕梁市以100%治愈率,实现了“患者零死亡、医护人员零感染”的“两个零”目标。吕梁市抗击新冠肺炎疫情取得阶段性胜利。

如果该笔交易顺利达成,这也将成为黑石集团迄今为止在中国市场上最大的一笔押注。那么最值得关注的其实是黑石这笔交易背后的投资逻辑,黑石为什么要现在出手?

而近期,外媒报道黑石集团最新投资策略为“在全球范围内购买资产,并根据需要修复资产,收取租金或最终出售房产”。此外,黑石已经从核心增益型(Core +)投资者那里募集了294亿美元资金。

同时,吕梁市树立从一线选拔干部的鲜明导向,先后提拔重用脱贫攻坚一线贡献突出的优秀干部580名,其中第一书记279名(县处级15人)、工作队员301名(县处级28人),树立和强化“好干部到脱贫一线去、好干部从脱贫一线来”的鲜明导向。

尽管黑石集团的重点仍放在其规模更大、风险更高的机会型基金上,但“核心增益型(Core +)”投资策略可能有助于吸引养老基金等机构投资者的投资,近年来,养老基金已将数十亿美元投资于低风险房地产。

时隔四个月,真正买家终于浮出水面。此外,消息面也从SOHO中国出售资产转变为出售整个公司。

路透社援引知情人士透露,黑石集团于今年二月初与SOHO中国进行了独家谈判。黑石集团向SOHO中国提出的私有化报价为每股6港元(合0.77美元),这一价格较SOHO中国1月份3.03港元的均价溢价近100%。

黑石集团去年在印度最大的一笔交易是收购Indiabulls real estate Ltd(IBREL)商业房地产投资组合的剩余股份,收购完成后,黑石将完成控制这项资产。此外,黑石集团与其开发商合作伙伴Embassy Group共同创立了印度首个房地产投资信托(REIT)。

关键词:脱贫攻坚 精准施策 精细管理 扶志扶智

吕梁山片区是全国14个集中连片贫困地区之一。位于吕梁山片区的吕梁市是革命老区,也是山西脱贫攻坚的主战场。全市13个县(市、区)中有10个是贫困县。近年来,吕梁认真贯彻落实习近平总书记关于扶贫工作的重要论述和党中央决策部署,始终把脱贫攻坚作为头等大事和第一民生工程。截至目前,吕梁7个贫困县(区)已实现脱贫摘帽,临县、兴县、石楼县三个深度贫困县摘帽退出完成省级公示,1416个贫困村、21.7万户58.5万贫困人口退出指标全部达标,贫困发生率将降至0.18%。

扶贫“一码清”是交口县围绕脱贫攻坚工作精细化管理,确保实现精准识别、精准帮扶、精准退出而实施的一项重要举措。贫困户二维码中,可体现三大块内容:一是贫困户家庭信息,具体包括户主及家庭成员姓名、受教育程度、健康状况、致贫原因、进入和退出贫困户时间等;二是户退出指标完成情况,围绕“两不愁三保障”,具体包括收入情况、住房情况、医疗参保情况等;三是帮扶措施,主要包括受益项目、1+N保险、小额信贷、涉农惠农政策等落实兑现情况。

如果算上黑石还需要承担的47亿美元债务,这笔交易的总收购价格约为87亿美元,平摊下来,每栋物业的收购价也超过70亿人民币。

SOHO中国急于出手的资产,为何到了黑石这里就成为了避风港?

那么,黑石为何要收购SOHO中国?潘石屹为何急于出手?

前述那位资深机构投资人表示,“我觉得对黑石来说这是个挺不错的机会。一是做一个大交易,投资效率够高。二是黑石的基金规模够大,可以做这种一般竞争对手做不了的项目。三是未来处理方式也很灵活,可以批发零售,未来单独把一些楼卖出给不同的投资人,也可以做比如REITs。”

所以,对于这笔交易,大部分网友都觉得潘石屹很值,SOHO中国可以全身而退。

在脱贫攻坚过程中,涌现出一大批典型人物。柳林县石西乡副乡长刘翠娥在村里扶贫时,硬是靠着一股子韧劲为村里修路盖大棚,两条腿经常发肿,却没时间去医院。2018年10月18日,刘翠娥突然昏倒在工作岗位上,被紧急送往柳林县医院。经过近半个月的救治,刘翠娥因尿毒症、脑溢血与世长辞,年仅48岁。“她这个人,干工作又正直又拼命,在乡镇工作27年零7个月,有两次调走的机会都放弃了。”刘翠娥的丈夫高虎平哽咽说。

路透社援引知情人士透露,收购公司比单独收购其房地产项目要简单得多,这将为黑石完成交易提供更大的确定性。

早在这之前,黑石就以47亿英镑(约合430亿人民币)的价格从高盛手中收购英国最大学生公寓运营商IQ公司,430亿的收购金额比私有化SOHO中国这笔要多出近150亿人民币。

2019年,黑石集团通过其亚洲核心增益型基金收购了Taubman Asia(塔尔曼亚洲)韩国公司50%的股权。

除了日本,黑石集团自2006年起进入印度市场,已在印度投资了150亿美元,其中包括私募股权投资以及房地产投资。

从不动产的投资策略来看,黑石房地产业务主要分为三种策略:机会型(Opportunistic)、核心增益型(Core +)和不动产债权型(Delt)。

早在2014年,时任黑石首席执行官的史蒂芬·施瓦茨曼(Stephen Schwarzman)曾表示公司可能会将核心增益型(Core +)基金提高到1000亿美元以上。

至于中国市场,自2008年黑石完成第一笔投资起,据不完全统计,黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,投资范围囊括了写字楼、购物中心以及综合体。其中,大部分投资发生在2018年以后。

为推进精准扶贫、阳光扶贫,确保政策措施精准到村到户到人,提升群众政策知晓度和满意度,交口县在自主开发建设“互联网+”扶贫项目和资金管理系统的基础上,强化综合分析、分类统计等功能,延伸开发了综合统计展示平台,主要以扶贫相关的信息数据库为基础,通过数据提取,归类分析,以乡镇、村、户为单位,自动生成“幸福交口”二维码,实现一乡一码、一村一码、一户一码,所有扶贫项目、扶贫资金、扶贫政策到村、到户情况,一码呈现,一码清底。

“黑石这次果敢出手,也是纵观全球,放眼亚洲市场后,觉得还是中国的防疫做的最好,就把钱砸向中国了吧。全球经济增长放缓的大环境下,中国核心城市的房地产也成为了外资的避风港。”

财报显示,2018年,SOHO中国的营业收入为20.89亿元,净利润为19.25亿元。纵向对比,2018年净利润还不足2012年高峰期的五分之一。2019年上半年,SOHO中国实现营业收入10.66亿元,较去年同期增长约5.56%。但净利润只有5.67亿元,远低于去年同期的11.11亿元。

作为省定贫困县的交口县,创新推行“一码清”管理,精准摸清县、乡、村、户的扶贫信息,纳入信息平台管理,实现扶贫项目、资金、扶贫对象的全程跟踪管理,扶贫责任、政策、工作精准到户到人,部门扶贫数据互联互通、信息共享,形成精准扶贫、阳光扶贫的工作格局。

2020年,吕梁将继续推动以合作社为基础的造林、管护、经营一体化模式,大力发展林下产业,提高生态扶贫综合效应;持续推动“吕梁山护工”培训就业职业化,加大“乡村工匠”培训力度,让更多农民走向职业化;健全完善光伏扶贫运维和收益分配机制,大力发展“光伏+”产业,实现光伏扶贫效益最大化。

对此,某业内资深人士告诉PropTech研习社,黑石集团在亚太区房地产领域的弹药充足,因为募集到的资金总归要投出去,所以找到品质好的物业就出手了。(传送门:《资管规模首次突破500000000000美元,黑石靠什么给LP赚钱?》)

目前,潘石屹和张欣夫妇一共持有SOHO中国63.93%的股份。路透社报道称潘石屹和张欣夫妇计划在与黑石达成交易后仍保留少量股份。

上述资深人士表示,这笔投资单纯从物业增值角度未必是一项好的投资,但是从黑石投资资产组合的保值策略,以及对冲其他非核心区域高风险的物业投资来说,还是一个不错的选择。

在纷繁复杂的商业世界中,我们如何抽离出一个视角客观看待真实世界?如果把围绕在SOHO中国私有化事件上的各种猜想剥离开来,事情也许可以这么简单。

上述这位资深人士表示,首先黑石的募资能力很强,资金成本比国内低很多。至于黑石未来出售时的估值溢价,这得看黑石的退出时点,如果看3-5年后,物业的涨幅肯定还是有的。眼下唯独黑石接手后的租金能否上涨是未知数,现在来看未来1-2年租金上涨的可能性较低。

脱贫攻坚中,党员干部扎根基层、为脱贫事业默默奉献;群众自强不息、勤劳实干,不断提高自主脱贫能力。

站在买家视角,出手40亿美元私有化SOHO中国,对于黑石来说不过是今年第二大的一笔交易。

吕梁市坚持以脱贫攻坚统揽经济社会发展全局,持续凝聚脱贫攻坚合力。2019年,全市2097支扶贫工作队、6511名工作队员、1788名第一书记驻村开展帮扶,252名农村第一书记兼驻村工作队长,从孝义、汾阳、文水3个非贫困县(市)选派255名优秀干部跨县担任第一书记,实现贫困村帮扶全覆盖。

2.“群众+干部+企业”,凝聚帮扶合力

到了2018年,黑石集团前房地产业务负责人兼现任总裁乔纳森·格雷(Jonathan Gray)曾表示,“核心增益型(Core +) 基金的收入可能从2.5亿美元增长到10亿美元。

“吕梁山护工”培训就业,是吕梁市委市政府贯彻落实党中央坚决打赢脱贫攻坚战重大决策部署而实施的一项重要举措,也是吕梁脱贫攻坚的三大品牌之一。实施3年多来,吕梁市累计培训27期49274人,其中贫困人口21156人;实现就业26056人,其中贫困人口10414人,人均月收入超过4000元,就业辐射全国8个省份20多个城市。“吕梁山护工”已成为吕梁一张享誉山西、叫响全国的名片。

“我家是光伏扶贫的受益者。”在中阳县车鸣峪乡,贫困户王应枝算了一笔账:“除每年通过公益岗位享受3000元的光伏扶贫政策补贴外,我家还有4亩山坡地流转出去用于光伏发电,每亩能收入1000元。另外,借农光互补光伏扶贫政策的光,还培育了2000支菌棒,每年又可收入3000元。”在吕梁农村,光伏电站被老百姓形象地称为“阳光银行”,只要有阳光,就能随时“提款”。

1.“三大品牌”精准施策

“光伏扶贫”是山西省委省政府为吕梁山区量身打造的“三个一”扶贫行动计划之一。吕梁市先行先试,强力推进项目建设,积极探索分配办法,在全国率先探索实施“村级电站联村联建模式”,初步形成集中式、分布式、农光互补、牧光互补以及“以大带小”“统一运营”等多种建设、运营、管理模式,已建成714座57万千瓦光伏电站,累计结算收益1.7亿元,1100余个贫困村4万多贫困户受益。临县、兴县等六个国定贫困县已经实现贫困村光伏扶贫全覆盖。因为光伏产业的推广,贫困户找到了一条精准发力、稳定脱贫的新路子。

然而,外商眼中的这个“香饽饽”的近况不容乐观。

其实,黑石集团对核心增益型(Core +)基金的重视由来已久。黑石的多位高管曾表示想要提高核心增益型(Core +)基金的占比。

03、起底黑石亚洲布局,近年来偏爱核心增益型资产

3.“一码清”实现精细管理

前述那位资深机构投资人对此评论道:“黑石的基金既足够大,有规模效应,大到可以做只有它能做的事。但又够灵活,可以去做一般保险公司虽然有钱却不见得能做的事。”

习近平总书记在决战决胜脱贫攻坚座谈会上指出,到2020年现行标准下的农村贫困人口全部脱贫,是党中央向全国人民作出的郑重承诺,必须如期实现,没有任何退路和弹性。这是一场硬仗,越到最后越要紧绷这根弦,不能停顿、不能大意、不能放松。

据外媒报道,黑石集团及其机构投资者看到了日本低端住宅市场的稳定。此外,日本房地产公司与其他资产最大的区别在于没有任何到期日,由此黑石不会面临任何出售房产的压力。

站在卖家视角,撇去老潘夫妇的名人效应之后,SOHO中国最有价值的是旗下所剩的几栋写字楼。

PropTech研习社同样发现,一向喜欢收购不良资产的黑石集团,在近几年更倾向于收购一二线城市核心地段的优质物业。

即使在抗击疫情的特殊时期,吕梁市委市政府仍没忘记“打不赢脱贫攻坚战,就对不起这块红色土地”的庄严承诺。严格贯彻落实习近平总书记关于扶贫工作的重要论述和党中央决策部署,根据山西省委省政府的要求,吕梁向全市发出脱贫摘帽的总攻号令:“高质量打赢脱贫攻坚战,把‘贫困’的帽子摘下去,向老区人民交一份满意答卷。”事实上,近年来吕梁市一贯如此,始终把脱贫攻坚作为头等大事和第一民生工程,超前谋篇布局、抽调精兵强将,绘出作战路线,上下尽锐出战,向贫困发起猛攻,创造了一个个精准脱贫的“吕梁经验”。

SOHO中国8栋物业的位置都不差,大部分都属于核心型资产(core assets),也有核心增益型资产(core +)。对于黑石来说,总归是可以保值增值,也能赚取一个稳定的租金回报率。

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“但是黑石在投资领域就是风向标的作用,他们不太关注租金回报率,当下疫情过后,他们选择果断出手就是看好中国经济的中长期韧性。基于商业地产市场,尤其是北京上海写字楼市场的稳定,哪怕是租金的微微下降对于我们测算模型里面的最终退出的IRR或者投资回报率来说影响不大。” 上述资深人士称。

此外,黑石集团还将接手SOHO中国的债务。SOHO中国2019年中报显示,截至2019年6月底,SOHO中国的债务为人民币326.8亿元(约合47亿美元)。

02、起底交易逻辑:黑石40亿美元火速出手,只因中国防疫做得好?

这具体是一笔怎样的交易?

“在中国如果能成功私有化SOHO,应该也是黑石期待多年希望能做成的事情。”一位资深机构投资人称。

近两年,黑石加快了在国内收购物业的步伐,单就2019年一年,黑石已经撒出了200亿收楼。

今年35岁的马金莲,原来是柳林县一名普通的农村妇女,家庭收入微薄,日子过得很拮据。2016年,她听说市里开展“吕梁山护工”免费培训,便报名参加了培训,成为第一期学员。如今,马金莲已经是吕梁市懿星家政服务有限公司、柳林县懿星职业培训学校的负责人。借着“吕梁山护工”的金字招牌,马金莲实现了自己的“华丽转身”。

与过去相比,黑石近期对核心增益型(Core +)基金给予了更多的关注。

黑石集团最新发布的财报显示,截至2019年底,黑石集团管理资产规模已达5711亿美元,涉及私募股权、房地产、对冲基金和信贷。其中,房地产基金的资产规模约1632亿美元,超过私募股权和信贷业务,成为黑石集团管理规模最大的业务。

马兰柱和刘崇贵夫妇是吕梁市实施生态造林带领群众增收致富的一个缩影。吕梁市把脱贫攻坚与生态建设有机结合起来,成功打造出独具特色的脱贫攻坚品牌——“生态扶贫”。共组建造林专业合作社1301个,2.05万贫困社员参与,占入社社员的73%,人均增收6000元左右,吸纳贫困人口林业管护员6619人,人均年工资性收入7000元以上,累计带动11.5万贫困人口实现增收脱贫。越来越多的贫困家庭通过生态扶贫实现稳定脱贫。

那这笔交易划得来吗?

一切的猜想都来自名人效应所引发的吃瓜心态。当我们补齐这个交易的买家视角,你会发现这不过是一笔精明的买卖。

去年10月底,香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益。财新新闻随后曝出第一笔交易正在进行中,买家是黑石和新加坡政府投资公司(GIC)组成的买方团,出售的资产是光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场三个项目。

近日,据华尔街日报报道,黑石已斥资逾27亿美元收购220套租赁物业,其中大部分位于日本东京和大阪。这笔融资仅占黑石最新募集的294亿美元的核心增益型基金的10%。

彼时,SOHO中国方面表示不予置评,但也表示,集团会不时探讨商业地产市场环境及潜在交易机会。

“扶贫攻坚造林专业合作社不仅让我家还清了外债,还过上了幸福的日子。”几年前,因为一场车祸,吕梁市临县林家坪乡南圪垛村沙垣组农民刘崇贵一家陷入困顿。2017年,南圪垛村成立了广林扶贫攻坚造林专业合作社,吸收刘崇贵夫妇进入合作社,不到一年工夫,夫妻就收入了23400元,日子越过越好。

柳林县金家庄乡北辛安村54岁的尤占平,以前是煤矿工人,收入不高,日子过得紧紧巴巴。一心想脱贫的尤占平四处打听挣钱门路,听说政府有小额贷款支持产业发展的优惠政策,老尤想着做肉牛养殖。经过多方详细考察后,老尤通过小额贷款贷到5万元,向亲朋好友借了10万元,投资15万元办起了家庭养殖场。通过出售大牛和牛犊收回了全部投资,2017年,老尤顺利脱了贫。脱贫后,他说了一句很平实的话:“脱贫不能等靠要,人只要精神不倒,愿意努力干,再难的日子都能熬出头。”

交口县“一码清”经验做法,为吕梁市高效推进脱贫攻坚闯出了新路子。2019年以来,吕梁市总结推广交口县“一码清”经验做法,市、县、乡、村四级同步进行,聚焦识别、帮扶、退出“三精准”,通过“大数据+扶贫”,全市推广“一码清”科学管理法,即:以相关的扶贫信息数据库为基础,建立驻村帮扶手机App平台,通过数据提取、归类分析、核查比对,生成县、乡、村、户四级“二维码”;各级组织专人对照“二维码”信息进村入户逐项核对,及时修改完善,实现扶贫对象、项目、资金、政策、措施全程精细化管理,确保脱贫工作务实、脱贫过程扎实、脱贫结果真实,书写了吕梁扶贫的新印记。

黑石于2018年成功募集第二只亚洲投机性房地产基金(BREP Asia II),募资总额高达 71亿美元

而黑石集团近期表示,随着新型冠状病毒冲击全球金融市场,导致公司价值被严重低估,黑石在全球范围内的收购计划将不断增加。

单从投资回报率来看,黑石集团的核心增益型基金的投资回报率并不算低。

脱贫攻坚不是党委政府的“独角戏”,而是全社会的“大合唱”。在继孝义、汾阳、文水分别对口帮扶临县、石楼、岚县后,吕梁又确定中阳帮扶方山、柳林16户企业帮扶兴县24个贫困村的任务。同时,积极动员引导规模企业开展企县、企村合作帮扶,全市351家民营企业帮扶540个贫困村,实施281个帮扶项目,通过打造特色产业、吸纳就业、促进商贸等共建方式,惠及6.8万贫困人口,探索形成“以企带村、以村促企、村企共赢”的精准扶贫模式。

脱贫先脱懒,扶贫要扶志,“家门口”的致富典型最有说服力。脱贫攻坚战打响以来,吕梁市通过多种举措,不断调动和激发贫困户的脱贫主动性,提升他们自我发展的能力,涌现出了一大批像尤占平一样依靠自己双手勤劳致富、自主脱贫的模范典型。

如今,黑石集团豪掷40亿美金收购SOHO中国,表明在全球经济增速放缓的大环境下,黑石集团对全球第二大经济体充满信心。

在过去的18个月中,黑石集团在印度投资了60亿美元。在印度,黑石已经收购了一家影子银行,以及汽车零部件制造商和包装材料公司。

2020年是脱贫攻坚决战决胜之年。吕梁市将部署实施“1916”行动计划,即:紧盯交总账“一个目标”;推进义务教育、基本医疗、产业扶贫等“九大任务”;抓实问题整改“一个举措”;强化组织领导、政策支撑、扶贫扶志等“六个保障”,坚决打好打赢脱贫攻坚战,确保全面建成小康社会不落一户、不落一人。

40亿美元现金+47亿美元债务,也就是说总额为87亿美元,与去年传闻的80亿美元收楼消息,没有太大出入。

黑石财报显示,截至2019年12月,黑石集团的核心增益型基金年收益率约为9.2%,而机会型基金的年收益率则为17.6%。自2014年以来,黑石推出了三支核心增益型基金,其所有核心增益型基金均为开放式基金。